我國城鎮(zhèn)住房市場發(fā)展趨勢及建議

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：城鎮(zhèn)新增家庭新增住房需求增速將減緩，改善性住房可能成為未來城鎮(zhèn)市場需求增長重點(diǎn)。婚齡年齡段人口增長減緩和城鎮(zhèn)化速度放緩，將導(dǎo)致城鎮(zhèn)新增家庭增速減緩，由此形成的剛性基本居住需要增長也將減緩。但隨著收入儲蓄進(jìn)一步增長和積累，城鎮(zhèn)既有家庭的改善性住房需求將不斷增長。這可能導(dǎo)致未來城鎮(zhèn)住房市場，中高檔住房需求成為主導(dǎo)，低檔需求日益萎縮。

    2012-2016年中國經(jīng)濟(jì)適用房行業(yè)研究及投資前景評估

    內(nèi)容提示：城鎮(zhèn)新增家庭新增住房需求增速將減緩，改善性住房可能成為未來城鎮(zhèn)市場需求增長重點(diǎn)。婚齡年齡段人口增長減緩和城鎮(zhèn)化速度放緩，將導(dǎo)致城鎮(zhèn)新增家庭增速減緩，由此形成的剛性基本居住需要增長也將減緩。但隨著收入儲蓄進(jìn)一步增長和積累，城鎮(zhèn)既有家庭的改善性住房需求將不斷增長。這可能導(dǎo)致未來城鎮(zhèn)住房市場，中高檔住房需求成為主導(dǎo)，低檔需求日益萎縮。 

    1. 我國城鎮(zhèn)住房市場關(guān)系正面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型�；�于剛性居住需要的住房供需關(guān)系由趨緊態(tài)勢轉(zhuǎn)向相對平衡甚至寬松態(tài)勢，由剛性需求推動(dòng)的房價(jià)長期上漲動(dòng)力已經(jīng)不復(fù)存在。短期住房市場走勢取決于資本市場對投機(jī)性購房需求的轉(zhuǎn)換。 

    2. 城鎮(zhèn)住房市場成為扭曲型收入再分配的重要推手。由于投機(jī)性購房需求膨脹，推動(dòng)房價(jià)過快增長，導(dǎo)致新增住房供給向多套住房持有者集中，中低收入和青年家庭的消費(fèi)性購房被驅(qū)逐，既有城市家庭被迫走向租房市場，在租賃市場承受租金盤剝，部分青年家庭在收入積累后被迫從多套住房投機(jī)客手中高價(jià)接受二手房，形成不利于中低收入家庭和青年家庭的住房市場收入再分配機(jī)制。 

    3. 城鎮(zhèn)新增家庭新增住房需求增速將減緩，改善性住房可能成為未來城鎮(zhèn)市場需求增長重點(diǎn)�；辇g年齡段人口增長減緩和城鎮(zhèn)化速度放緩，將導(dǎo)致城鎮(zhèn)新增家庭增速減緩，由此形成的剛性基本居住需要增長也將減緩。但隨著收入儲蓄進(jìn)一步增長和積累，城鎮(zhèn)既有家庭的改善性住房需求將不斷增長。這可能導(dǎo)致未來城鎮(zhèn)住房市場，中高檔住房需求成為主導(dǎo)，低檔需求日益萎縮。 

    上述結(jié)論對國家的住房調(diào)控和住房支持政策的啟示是很顯然的，針對當(dāng)前住房市場形勢和未來住房供需展望，以下幾方面的政策調(diào)整也是重要的: 

    1. 遏制投機(jī)性購房需求應(yīng)成為未來城鎮(zhèn)住房市場調(diào)控中心。由于基于剛性居住需要的城鎮(zhèn)住房供需關(guān)系由趨緊轉(zhuǎn)向?qū)捤�，未來投機(jī)性需求主導(dǎo)住房市場將不僅造成住房分配收入再分配扭曲和抑制農(nóng)民工家庭居住城鎮(zhèn)化進(jìn)程，還將加劇住房市場泡沫積累和破裂風(fēng)險(xiǎn)，威脅國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。因此無論從微觀分配還是宏觀發(fā)展的視角，均應(yīng)堅(jiān)決遏制投機(jī)性購房需求。 

    2. 住房市場調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)由單一增量市場轉(zhuǎn)向存量市場與增量市場并重。我國城鎮(zhèn)商品住房向多套住房持有的投機(jī)投資者集中，而投資投機(jī)性的住房持有者以保值增值為目的，其持有或拋售均以資本市場盈利和盈利預(yù)期為依據(jù)，在剛性需求推動(dòng)的房價(jià)長期上漲動(dòng)力已經(jīng)不復(fù)存在的條件下，一旦資本市場風(fēng)吹草動(dòng)，巨大的存量二手房市場拋售壓力將對新建住房開發(fā)建設(shè)造成巨大壓力，造成建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)大幅波動(dòng)，威脅國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此未來住房市場調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)由以前僅僅針對單一增量市場轉(zhuǎn)向增量市場與存量市場并重，調(diào)控領(lǐng)域應(yīng)由開發(fā)、交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變。 

    3. 國家保障性住房建設(shè)應(yīng)與住房需求結(jié)構(gòu)變化相適應(yīng)。 

    隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，城鎮(zhèn)居民家庭收入儲蓄積累，其對住房需求層級將不斷升級，中高檔住房需求將主導(dǎo)未來市場。未來城鎮(zhèn)新增家庭增長減緩，滿足其基本居住需要的低檔住房需求增長減緩，同時(shí)根據(jù)住房市場過濾機(jī)制，現(xiàn)有低檔住房家庭住房改善以后的原有低檔住房將形成二手住房供給，將進(jìn)一步壓縮新建低檔住房需求空間。國家住房保障政策應(yīng)與未來住房需求結(jié)構(gòu)變化相適應(yīng)，保障性住房建設(shè)應(yīng)適度控制低檔住房建設(shè)規(guī)模，應(yīng)探索并加大對中低收入家庭購房的金融支持力度。