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當(dāng)前位置： 主頁 > 產(chǎn)業(yè)觀察 > 房產(chǎn)建材 >  國外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在中國投資現(xiàn)狀分析

國外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在中國投資現(xiàn)狀分析

Tag：工業(yè)地產(chǎn)  
中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    繼全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯出售中國資產(chǎn)后，安博置業(yè)（即AMB）和嘉民集團（Goodman　Group）等外資工業(yè)地產(chǎn)公司也一改往日的激進作風(fēng)，開始放緩?fù)顿Y中國的步伐。 

    放緩?fù)顿Y節(jié)奏 

    由于一些以出口為導(dǎo)向的外向型公司和供應(yīng)商減少了對于工業(yè)地產(chǎn)的需求量，排名全球第二的工業(yè)地產(chǎn)商AMB中國區(qū)董事總經(jīng)理馬思德（Thomas　F.Marquis）日前承認(rèn)，2009年AMB在中國市場沒有新的并購計劃，以經(jīng)營好目前現(xiàn)有的用于物流配送的地產(chǎn)項目為主。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國工業(yè)地產(chǎn)市場供需預(yù)測與投資戰(zhàn)略研究報告》 

    AMB最新發(fā)布的季報顯示，截至2009年3月31日，公司在中國所擁有的用于物流配送的地產(chǎn)已達約379900平方米。根據(jù)以往已披露的信息，AMB在中國的8個城市擁有11個項目，其中，有6個項目位于華東地區(qū)。從交易的時間看，項目并購或合作的高峰時間在2007~2008年。但在2009年，AMB選擇了暫停并購。 

    早在2003年，以全球工業(yè)地產(chǎn)老大自居的普洛斯開始登陸中國市場，隨后的短短數(shù)年間，AMB、嘉民集團、蓋世理（Gazeley）以及新加坡豐樹（Mapletree）等外資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商集中介入中國市場，除了一線城市外，那些經(jīng)濟前景良好且對所在區(qū)域有一定經(jīng)濟輻射作用的二線城市也成為這些工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的追逐之地。但是，這種高歌猛進的步伐在金融海嘯面前開始暫時止步。 

    尤其是普洛斯被迫出售中國資產(chǎn)的行為，在一定程度上影響了市場信心。在中國市場上，普洛斯素來以“激進分子”形象示人。2004年4月該公司在上海成立地區(qū)總部，僅僅經(jīng)過四年多時間，就成為亞洲最大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。 

    截至2009年1月31日，普洛斯在中國完工和在建物業(yè)面積就已經(jīng)達到329萬平方米，建設(shè)并管理著60個物流園。在中國資產(chǎn)出售之后，重組的普洛斯中國再也沒有通過官方渠道傳出在華的新收購計劃。 

    6月，澳大利亞證券交易所的信息顯示，嘉民集團宣布中國投資有限責(zé)任公司和麥格理銀行一同參與該集團近期的融資計劃，雙方共同為嘉民集團提供4.85億澳元（約26.2億元人民幣）的資金。目前，嘉民在上海的南匯、奉賢以及普陀桃浦等地擁有數(shù)個項目。此前，嘉民集團上海公司一位管理層人士曾透露，按照計劃，嘉民將在未來把中國的業(yè)務(wù)由上海往北往南擴展至北京和廣州。受制澳大利亞金融市場波動等諸多復(fù)雜因素影響，截至目前，此前洽談的幾個大型物流配送中心收購項目依然沒有最終成交的信息。 

    外資開發(fā)商的“心病” 

    除了金融海嘯突襲造成的不利影響，這些外資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商仍有“心病”：國內(nèi)REITs的久拖未決令他們的套現(xiàn)計劃難以短時間內(nèi)成行，同時，倉儲設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)廠房在金融危機下正面臨空置率上升和租金下滑的境況。 

    從這些境外資本的投資方式看，海外資金主要通過建設(shè)倉儲設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)廠房收取租金來獲取固定收益，或者是購買帶長期租約的現(xiàn)有項目曲線投資。但是，這只是未來的長期營收模式，對于那些相對成熟且有較強擴張需求的外資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，將這些工業(yè)地產(chǎn)項目打包成REITs上市是更為便捷的退出方式。 

    因此，不少開發(fā)商在進入中國之時，就已經(jīng)計劃將中國境內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目通過證券化的方式進行資金募集并向投資者分配收益。但是，國內(nèi)REITs啟動的進程遠沒有他們想象的那么快。 

    AMB華東區(qū)總經(jīng)理郁亦盛表示，將工業(yè)地產(chǎn)打包成REITs上市，是外資機構(gòu)常用的操作手法。但是，由于中國境內(nèi)的政策、法規(guī)等限制或者條件不成熟，REITs一直沒有成行。目前，AMB位于中國的工業(yè)地產(chǎn)項目均未置入REITs之中。 

    同時，在國內(nèi)的一線城市，工業(yè)地產(chǎn)項目的需求疲態(tài)已顯，租金水平從去年第四季度開始至今一直處于下滑狀態(tài)。由于工業(yè)地產(chǎn)項目主要依靠出租收益來維系現(xiàn)金流，當(dāng)租戶需求大幅減少及租金下調(diào)時，不少業(yè)主不得不承擔(dān)起現(xiàn)金流急劇減少的重壓。 

    上海招商網(wǎng)今年早些時候?qū)ι虾８鹘紖^(qū)工業(yè)物業(yè)空置情況進行了一次大規(guī)模調(diào)研，結(jié)果顯示，上海各郊區(qū)的空置廠房量達到了近年來的高峰，嘉定、金山、奉賢、南匯等區(qū)域的空置物業(yè)面積達100多萬至200多萬平方米。從物業(yè)類型來看，當(dāng)前生產(chǎn)型廠房的空置情況嚴(yán)重，待租面積占總量的近90%，租售價格已下降了15%至20%。戴德梁行工業(yè)部一位人士預(yù)計，今年工業(yè)地產(chǎn)仍處在調(diào)整期，平均租金仍有繼續(xù)下滑的壓力，空置率壓力仍然較大。 

    不過，高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢則略顯樂觀，他表示，在相關(guān)政策措施的推動下，上海工業(yè)產(chǎn)出降幅已收窄，廠房物業(yè)需求將恢復(fù)增長。此外，新增供應(yīng)的下降將抑制租金下滑，同時也將有效縮減空置率上升。從中長期來看，上海建立“國際航運中心”將可為工業(yè)物業(yè)市場注入新的驅(qū)動力。

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