我國物流地產(chǎn)現(xiàn)狀及需求分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：物流地產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)高、收入穩(wěn)定等特點(diǎn)。近年來，國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度不斷加大，住宅等物業(yè)類型的利潤空間日趨下降，而風(fēng)險(xiǎn)不斷增高，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者都在積極尋找各種新的投資機(jī)會(huì)甚至轉(zhuǎn)型。物流基礎(chǔ)設(shè)施投資具有持續(xù)性及長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，同時(shí)物流地產(chǎn)以其相對(duì)穩(wěn)定、空置率較低、回報(bào)合理等優(yōu)點(diǎn)吸引了越來越多投資者的眼光。但由于回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)（一般要10到20年），地產(chǎn)規(guī)模大，也意味著進(jìn)入門檻高，只有具備雄厚資金實(shí)力和管理能力的企業(yè)才有能力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

    2012-2016年中國港口物流市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)與發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告

    近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，我國物流業(yè)發(fā)展始終保持較好勢(shì)頭。特別是近幾年，發(fā)展的速度明顯加快，規(guī)模不斷擴(kuò)大，效益持續(xù)增加，物流設(shè)施不斷改善，行業(yè)活力進(jìn)一步增強(qiáng)，取得了明顯的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，物流業(yè)也存在著集中度不夠，規(guī)模小、實(shí)力弱、服務(wù)差的問題，能夠提供一體化服務(wù)的第三方物流企業(yè)還夠多。目前，我國社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率高發(fā)達(dá)國家1倍左右，因此具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;

    于是，物流地產(chǎn)應(yīng)需而生。我國物流地產(chǎn)2002年開始在長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲產(chǎn)生。2003年美國普洛斯公司進(jìn)駐中國市場(chǎng)，物流地產(chǎn)市場(chǎng)開始備受關(guān)注并開始在全國范圍內(nèi)蔓延。 

    1 物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析 

    物流地產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)高、收入穩(wěn)定等特點(diǎn)。近年來，國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度不斷加大，住宅等物業(yè)類型的利潤空間日趨下降，而風(fēng)險(xiǎn)不斷增高，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者都在積極尋找各種新的投資機(jī)會(huì)甚至轉(zhuǎn)型。物流基礎(chǔ)設(shè)施投資具有持續(xù)性及長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，同時(shí)物流地產(chǎn)以其相對(duì)穩(wěn)定、空置率較低、回報(bào)合理等優(yōu)點(diǎn)吸引了越來越多投資者的眼光。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，2005年一年上海工業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格增長(zhǎng)達(dá)到15%之多，其回報(bào)率也保持在10%甚至更高的水平。但由于回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)（一般要10到20年），地產(chǎn)規(guī)模大，也意味著進(jìn)入門檻高，只有具備雄厚資金實(shí)力和管理能力的企業(yè)才有能力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 

    開發(fā)商能夠比較容易地以低價(jià)格得到土地。物流地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價(jià)格較中心區(qū)便宜。據(jù)統(tǒng)計(jì)，工業(yè)地產(chǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)只有商業(yè)用地的1/4，甚至更低。同時(shí)物流業(yè)是當(dāng)前政府鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)行業(yè)，即使在土地資源的出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地�？梢娢锪鞯禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開大環(huán)境的支持。 

    2 物流地產(chǎn)需求分析 

    我國二十幾年來的改革開放及加入WTO的進(jìn)程中，世界制造重心開始向中國轉(zhuǎn)移，中國已經(jīng)成為名副其實(shí)的“世界工廠”，中國成為世界產(chǎn)業(yè)分工鏈上的重要一環(huán)，也是世界市場(chǎng)供應(yīng)鏈上的重要一環(huán)。在這個(gè)大背景下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)集群為物流的產(chǎn)業(yè)化和專業(yè)化帶來了契機(jī)。物流需求的增加，必然導(dǎo)致交通運(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、批發(fā)業(yè)、配送（流通加工、包裝業(yè)）等相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)。在國家大力提倡發(fā)展流通行和物流業(yè)的良好環(huán)境下，制造企業(yè)普遍采用物流外包的方式，3pl快速發(fā)展，這都為物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。目前多數(shù)物流公司，其地產(chǎn)和物流設(shè)施占企業(yè)固定成本比例高，而物流地產(chǎn)通過出租和提供專業(yè)管理服務(wù)為3pl削減了固定資產(chǎn)，使3pl其主要精力放在核心業(yè)務(wù)上，提高了資產(chǎn)回報(bào)率，降低企業(yè)負(fù)債率。 

    第五次中國物流市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告指出（2004年），71%的企業(yè)認(rèn)為現(xiàn)有的倉儲(chǔ)設(shè)施存在數(shù)量不足、不符合客戶的特定要求、技術(shù)裝置落后、運(yùn)行成本過高等問題；調(diào)查顯示，北京、上海、深圳、廣州等地高端倉庫的利用率平均達(dá)80%以上，而低端倉庫的利用率則平均低于40%，呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象。總體來看，我國物流市場(chǎng)的需求和現(xiàn)代物流業(yè)均已進(jìn)入快速增長(zhǎng)時(shí)期，未來幾年我國物流市場(chǎng)將保持年均20%的速度增長(zhǎng)，可見穩(wěn)步增長(zhǎng)的、規(guī)模巨大、設(shè)施設(shè)備齊全的物流倉儲(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)必將出現(xiàn)大量需求，而物流地產(chǎn)恰好能夠彌補(bǔ)這一空白。