2013年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：從長期看，我國房價(jià)上漲趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)，但這種景氣將隨著我國制度的穩(wěn)定而逐漸回歸穩(wěn)定。隨著未來存量需求的逐步消耗，人口年齡結(jié)構(gòu)變化，社保體系的逐步完善，流動(dòng)性的逐步吸納，在長期，房價(jià)將逐漸回歸穩(wěn)定。

    長期來看，我國房價(jià)仍處于上漲趨勢(shì)當(dāng)中，預(yù)計(jì)未來5-10年不會(huì)出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，原有存量需求很大，與相對(duì)較小的流量供給一道推動(dòng)房價(jià)上漲的趨勢(shì)。長期看，2015年以前我國人口年齡結(jié)構(gòu)支持房價(jià)繼續(xù)上漲。二線城市房價(jià)仍有較強(qiáng)承受能力，而一線城市房價(jià)則受到本輪危機(jī)后充裕流動(dòng)性的支撐。 

    首先，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，社會(huì)存量財(cái)富充裕，社會(huì)收入分配不公平，并且處于快速城市化進(jìn)程之中，整個(gè)商品房及二手房市場(chǎng)存在大量需求，雖然目前一線城市房價(jià)收入比已經(jīng)到達(dá)了很高水平，但在存量需求被供給滿足前，房價(jià)上漲趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。 

    其次，我國過高的儲(chǔ)蓄率使得房地產(chǎn)被賦予了財(cái)富儲(chǔ)藏手段的職能，而這與我國社保體系的缺陷有關(guān)。我國公共社保投入嚴(yán)重滯后于自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，我國居民無法從微薄的養(yǎng)老金中得到安全感，因此需自身投資來增加財(cái)富作為社會(huì)保障不足的補(bǔ)充。這進(jìn)一步形成了房地產(chǎn)剛性需求。 

    再次，我國20-30歲人口數(shù)量從本世紀(jì)初開始增加，這一過程預(yù)計(jì)將持續(xù)至2015年，人口年齡結(jié)構(gòu)支持房價(jià)上漲趨勢(shì)。1950-1960間中國嬰兒潮一代在80年代開始結(jié)婚生子，其子女本世紀(jì)初開始進(jìn)入20-30歲，這一趨勢(shì)在未來仍將持續(xù)5-10年，隨著年輕人結(jié)婚建立家庭，結(jié)婚帶來的首次購房需求將推升房地產(chǎn)需求。本次人口年齡結(jié)構(gòu)的峰值中，由于屬于計(jì)劃生育后的一代，購房需求將得到跨代收入補(bǔ)貼，提高了年輕一代對(duì)房價(jià)的承受能力。 

    因此，從長期看，我國房價(jià)上漲趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)，但這種景氣將隨著我國制度的穩(wěn)定而逐漸回歸穩(wěn)定。隨著未來存量需求的逐步消耗，人口年齡結(jié)構(gòu)變化，社保體系的逐步完善，流動(dòng)性的逐步吸納，在長期，房價(jià)將逐漸回歸穩(wěn)定。