上海酒店公寓業(yè)態(tài)空間分布特征

中國產業(yè)研究報告網訊：

    內容提要：從 50 個樣本空間分布可得，54%（27 家）的上海酒店公寓集聚在中央商務區(qū)、新興商務（購物）區(qū)內或周邊 1 公里范圍內，包括虹橋商務區(qū)、中山公園商圈、徐家匯商圈、打浦橋商圈、南京西路商圈、黃浦區(qū) CBD、陸家嘴商圈。 

    將上海酒店公寓的分布與其周邊的交通樞紐或干道、商務區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)、旅游吸引物、生活區(qū)等區(qū)位比對分析，本文認為上海酒店公寓空間分布有五方面的特征。 

    上海酒店公寓空間分布特征表 

    內容選自產業(yè)研究報告網發(fā)布的《2013-2017年中國產權式酒店市場專項調研及投資方向研究報告》

    特征一：沿城市交通干道分布 

    有 76%（38 家）的酒店公寓以高架（包括延安路高架、內環(huán)高架及中環(huán)）為軸線分布于兩側。其中以延安路高架兩側分布最為密集，平均每公里分布 2.27家酒店公寓。其余 24%（12 家）也均沿地面主干道分布（包括世紀大道、浦東大道、浦東南路、楊高路）。由表可見，92%（42 家）位于地鐵站出口 1 公里范圍內，其中 22 家與地鐵站相距 0.5 公里以內。而與機場和火車站距離在 3公里以內的僅 2-3 家，普遍位于 3-15 公里范圍內。因此，上海酒店公寓主要沿城市高架、地鐵、地面主干道分布，其分布與機場、火車站無直接關聯(lián)。 

    上海酒店公寓與交通樞紐最近距離測算表

    特征二：與城市旅游景點（旅游吸引物）臨近 

    2009 年 9 月，由上海市旅游局等單位主辦的評選活動確定了“新滬上八景”和十個提名獎以及一個“榮譽獎”。研究樣本中 82%（41 家）的酒店公寓臨近“新滬上八景”中的“外灘晨鐘”、“摩天攬勝”（陸家嘴）、“十里霓虹”（南京路）、“豫園雅韻”、“舊里新輝”（石庫門）等五景以及提名獎中的虹橋商務區(qū)、衡山路、蘇州河畔（長壽路橋至長風生態(tài)園）等三景。 

    特征三：與經濟、技術開發(fā)區(qū)臨近或疊加 

    根據 50 家酒店公寓樣本的空間布局，80%（40 家）與經濟、技術開發(fā)區(qū)臨近或疊置，包括：長寧區(qū)的虹橋經濟技術開發(fā)區(qū)、臨空經濟園區(qū)、上海多媒體產業(yè)園，閔行區(qū)的漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)，徐匯區(qū)的交大科技園、復旦大學楓林科技園，浦東新區(qū)的陸家嘴金融貿易區(qū)、金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)，普陀區(qū)的未來島高新技術產業(yè)園區(qū)。其中，集聚程度較高的是虹橋經濟技術開發(fā)區(qū)（臨近，18 家，占 36%）和陸家嘴金融貿易區(qū)（疊加，即在貿易區(qū)內，7 家，占 14%） 

    特征四：在中央商務區(qū)、新興商務（購物）區(qū)集聚 

    從 50 個樣本空間分布可得，54%（27 家）的上海酒店公寓集聚在中央商務區(qū)、新興商務（購物）區(qū)內或周邊 1 公里范圍內，包括虹橋商務區(qū)、中山公園商圈、徐家匯商圈、打浦橋商圈、南京西路商圈、黃浦區(qū) CBD、陸家嘴商圈。有研究表明，傳統(tǒng)酒店數(shù)量與各 CBD 的形成時間具有正向關系，而此次統(tǒng)計顯示，酒店公寓數(shù)量與各 CBD 的形成時間并不一定具有正向關系，比如，靜安、盧灣兩個老牌中央商業(yè)區(qū)，其酒店公寓數(shù)量總共僅 7 家，客房供應僅占樣本總數(shù)的 9.7%。主要原因是老牌商業(yè)區(qū)地塊、房產資源稀缺價高，進入成本較高。 

    特征五：與國際社區(qū)疊加 

    上海房地產業(yè)對“國際社區(qū)” 普遍的意見是，60%以上居民來自不同國家的社區(qū)。自 1995 年古北新區(qū)因虹橋經濟開發(fā)區(qū)建設成為國內外聞名的國際社區(qū)后，上海又興起多個國際人士集中居住的社區(qū)，如浦東的濱江、碧云、聯(lián)洋、塘橋以及閘北的大寧，其中較著名是浦西古北、浦東碧云和聯(lián)洋。經位置比對，30%（15家）的酒店公寓與古北、濱江、碧云、聯(lián)洋、塘橋 5 個國際社區(qū)區(qū)位疊加或位于社區(qū)周邊 1 公里范圍內（其中疊加的為 10 個，20%）。 

    上海酒店公寓區(qū)位指向分析 

    區(qū)位指向是經濟活動在選擇區(qū)位時所表現(xiàn)出的盡量趨近于特定區(qū)位的趨向，如自然條件和自然資源指向、勞動力指向、市場指向、交通運輸指向等，是影響區(qū)域空間結構形成與發(fā)展的一種重要基本力量。 

    基于上海酒店公寓空間分布的上述五方面特征，本節(jié)試對其主要區(qū)位指向因素進行歸納分析。 

    交通因素 

    旅游要素的發(fā)展必須依靠有效的、有足夠容量的區(qū)域及區(qū)際交通網，因此任何旅游要素的發(fā)展規(guī)劃或思考，都必須包括對交通因素的規(guī)劃與思考。 

    特征一“沿城市交通干道分布”所表明的區(qū)位指向是交通因素。100%的研究樣本分布在城市交通干道周邊，說明酒店公寓最為重要的區(qū)位指向為交通因素。 

    市場因素 

    游客流空間集聚與擴散對促進旅游要素的空間集聚與擴散有非常重要的作用。本文認為，與酒店公寓相對應的游客流可以理解為酒店公寓的客源。經濟技術開發(fā)區(qū)、商務區(qū)及國際社區(qū)是酒店公寓主要客源的集聚地，因此，酒店公寓區(qū)位“與經濟、技術開發(fā)區(qū)臨近或疊加”、“在中央商務區(qū)、新興商務（購物）區(qū)集聚”、“與國際社區(qū)疊加”的三方面特征，表明上海酒店公寓的分布遵循“接近市場”原則，表達的區(qū)位指向是市場因素。 

    客戶需求因素 

    酒店公寓客戶一般希望入住地周邊交通便利、便于公務處理、便于觀光購物。 

    因此，酒店公寓“沿城市交通干道分布”、“與經濟、技術開發(fā)區(qū)臨近或疊加”、“在中央商務區(qū)、新興商務（購物）區(qū)集聚”的分布，其區(qū)位指向是客戶需求因素。 

    各酒店公寓根據自身市場定位，對商務或旅游市場有不同側重，故“與經濟、技術開發(fā)區(qū)臨近或疊加”、“在中央商務區(qū)、新興商務（購物）區(qū)集聚”的比例有所不同。“與經濟、技術開發(fā)區(qū)臨近或疊加”的酒店公寓更貼近商務客人需求，“在中央商務區(qū)、新興商務（購物）區(qū)集聚”的酒店公寓能同時滿足商務或旅游客人的需求。 

    環(huán)境因素 

    環(huán)境包括自然及人文兩方面，上海作為大都市，其人文環(huán)境亦是酒店公寓空間分布的重要指向之一。中央商務區(qū)是上海經濟、文化、歷史的發(fā)源地，具有濃厚的海派人文氣息；新興商務區(qū)和購物區(qū)則代表新經濟、新時尚、新文化；國際社區(qū)顯示了上海國際型都市的底蘊。因此“與城市旅游景點（旅游吸引物）臨近”、 “在中央商務區(qū)、新興商務（購物）區(qū)集聚”、“與國際社區(qū)疊加”的三個特征，其區(qū)位指向是環(huán)境因素。