我國大城市軌道交通經(jīng)濟帶開發(fā)模式

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊： 

    內(nèi)容提要：我國大城市郊區(qū)軌道交通沿線地區(qū)，要結(jié)合郊區(qū)節(jié)點城鎮(zhèn)的自身特點，用一定的超前意識對沿線的業(yè)態(tài)進行全新理念和全新模式的設計，將業(yè)態(tài)開發(fā)的范圍進行大面積的整體規(guī)劃，確保沿線綜合經(jīng)濟開發(fā)的合理化和最大化。

    當前，大城市空間結(jié)構(gòu)不合理的問題日益突出，很多大城市大力發(fā)展快捷、環(huán)保、經(jīng)濟型的軌道交通，來使城市結(jié)構(gòu)由“攤大餅”式的浸潤型發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;伸開的手掌”式的軸向發(fā)展，從而在郊區(qū)出現(xiàn)了很多沿軌道交通分布的節(jié)點城鎮(zhèn)。例如，在上海郊區(qū)22個中心鎮(zhèn)中共有安亭、南翔等 12個節(jié)點城鎮(zhèn)在鎮(zhèn)域范圍內(nèi)設有軌道交通站點；尤其是上海近郊閔行區(qū)的節(jié)點城鎮(zhèn)較多，閔行區(qū)內(nèi)有9個可依托3條軌道交通主干線開發(fā)的節(jié)點城鎮(zhèn)。軌道交通的發(fā)展，可直接帶動這些節(jié)點城鎮(zhèn)的GDP增長，促進相關產(chǎn)業(yè)鏈的形成，創(chuàng)造財政收入新的增長點。如能利用軌道交通經(jīng)濟帶的理念合理地開發(fā)這些沿線的節(jié)點城鎮(zhèn)，可促進它們相互聯(lián)系、合理分工、形成配套、聯(lián)成整體，大大提升郊區(qū)經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與能級，提高郊區(qū)經(jīng)濟發(fā)展效益。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國城市軌道交通與設備市場專項調(diào)研及投資方向研究報告》 

    一、軌道交通經(jīng)濟帶的定義和意義 

    城市軌道交通經(jīng)濟帶是一種全新概念的經(jīng)濟形態(tài)，軌道交通孕育了沿線的經(jīng)濟帶，沿線的經(jīng)濟帶是隨著軌道交通而誕生的，沒有軌道交通就沒有沿線經(jīng)濟帶。 

    1。軌道交通經(jīng)濟帶的定義 

    在軌道交通車站及沿線的一定范圍內(nèi)（一般路段為100米，重點路段為 500米），有效地開發(fā)一切有形資源，帶動沿線地區(qū)的房地產(chǎn)和土地的大幅度升值及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并形成軌道交通車站周邊地區(qū)商貿(mào)業(yè)的繁榮。由于沿線地區(qū)經(jīng)濟的繁榮，吸引大量的居民居住和出行，大量的人流不但帶動了沿線商貿(mào)的發(fā)展，而且還增加了軌道交通的客流量及利用率。這種相互影響、相互發(fā)展、相互推動、相互受益，推動了沿線區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新型經(jīng)濟現(xiàn)象，稱為軌道交通經(jīng)濟帶。 

    2。在大城市郊區(qū)建設軌道交通經(jīng)濟帶的意義 

    我國大城市郊區(qū)軌道交通節(jié)點城鎮(zhèn)大多剛剛設立，城鎮(zhèn)效應尚未形成，人流不足，商貿(mào)業(yè)及其他相關產(chǎn)業(yè)尚待發(fā)展。通過軌道交通經(jīng)濟帶的開發(fā)，可把相對分散的節(jié)點城鎮(zhèn)組團聯(lián)成一個整體，強化它們之間的聯(lián)系與分工，合理配置它們的功能，提高郊區(qū)經(jīng)濟發(fā)展能級，促使郊區(qū)產(chǎn)業(yè)得到升級和轉(zhuǎn)型，把郊區(qū)經(jīng)濟上升到一個嶄新的臺階。大城市郊區(qū)軌道交通經(jīng)濟帶的產(chǎn)生，可改變郊區(qū)居民傳統(tǒng)的出行習慣和購物觀念，使人們產(chǎn)生全新的生活方式。由于軌道交通的舒適性、準確性和快捷性，使之成為人們出行、觀光和購物的主要交通工具，從而使軌道交通經(jīng)濟帶沿線和車站集聚大量的人氣。大量的人流出行又繁榮經(jīng)濟帶沿線的商貿(mào)業(yè)，并為節(jié)點城鎮(zhèn)提供大量的就業(yè)機會，其產(chǎn)生的社會經(jīng)濟不可估量。例如，重慶軌道交通建設投資對GDP的直接貢獻為1：2。63，每1億元的投資會提供 8466個就業(yè)機會。 

    二、軌道交通經(jīng)濟帶開發(fā)業(yè)態(tài)的選擇 

    我國大城市郊區(qū)軌道交通沿線地區(qū)，要結(jié)合郊區(qū)節(jié)點城鎮(zhèn)的自身特點，用一定的超前意識對沿線的業(yè)態(tài)進行全新理念和全新模式的設計，將業(yè)態(tài)開發(fā)的范圍進行大面積的整體規(guī)劃，確保沿線綜合經(jīng)濟開發(fā)的合理化和最大化。 

    1、房地產(chǎn)業(yè) 

    軌道交通對沿線地價的影響具有超前性和當期性。隨著各條線路的陸續(xù)開工建設，商機逐漸呈現(xiàn)，全線通車后，將全面帶動郊區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。例如，北京地鐵一號線建成前，沿線很多地方是菜地和荒地，一號線建成后，沿線大量的樓房建起來，很快連成一片。上海地鐵一號線建成前，近郊閔行區(qū)的莘莊鎮(zhèn)由于距離市中心較遠，屬于典型的功能“小而全”城鎮(zhèn)，自1997年一號線通車后，憑借與中心城區(qū)便捷的交通聯(lián)系，莘莊已發(fā)展成經(jīng)濟發(fā)達、第三產(chǎn)業(yè)繁榮、城市生活品質(zhì)較高的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。軌道交通建成后，勢必會引起沿線直徑500米圈內(nèi)的房地產(chǎn)升值。 

    2、商貿(mào)業(yè) 

    軌道交通的開通，將使沿線周圍集結(jié)大量的基礎設施和商業(yè)區(qū)，密集的商業(yè)設施又會吸引大量的居民出行，使傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)發(fā)生巨大的調(diào)整。例如，上海近郊閔行區(qū)的梅隴地區(qū)，依靠軌道交通集聚大量人流，已從一個臨近中心城區(qū)的郊區(qū)小鎮(zhèn)發(fā)展成商業(yè)設施聚集、流通業(yè)發(fā)達、經(jīng)濟繁榮的軌道交通經(jīng)濟帶。要在沿線和車站周圍發(fā)展百貨、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店等主力業(yè)態(tài)，開拓新的消費領域，打造出一個特色商業(yè)帶，使商貿(mào)流通業(yè)的集聚力和輻射力明顯增強，逐漸在沿線形成一批具有龍頭帶動作用的大型商貿(mào)企業(yè)、大型超級市場和購物中心為骨干的商品大流通格局。未來的節(jié)點城鎮(zhèn)居民可在上班的路上，將購物、洗衣等諸多家務活順便完成。 

    3、制造業(yè) 

    上海等大城市正在調(diào)整城市發(fā)展空間，大量的工業(yè)園區(qū)、科學園區(qū)及都市工業(yè)園區(qū)被集中在郊區(qū)，已經(jīng)開通和將要開通的軌道交通將在這些園區(qū)附近設立車站。軌道交通為這些園區(qū)內(nèi)的上班族提供了便利的交通和購物方便。隨著軌道交通向遠郊的延伸，在遠郊人口稀疏的軌道交通沿線，化工園區(qū)和出口加工區(qū)將為社會提供大量的就業(yè)機會。 

    4、文化產(chǎn)業(yè) 

    文化產(chǎn)業(yè)正成為大城市一個新的經(jīng)濟增長點。未來的郊區(qū)軌道交通在車站設置時，盡量考慮與這些文化設施對接方便，為疏散臨時爆發(fā)性的巨大人流提供時間和空間的快捷。郊區(qū)軌道交通在開發(fā)沿線文化產(chǎn)業(yè)時，可依托郊區(qū)文化旅游休閑地點多的優(yōu)勢，以靈活多樣的形式進行配套開發(fā)。例如，與軌道交通沿線的旅游點、風景點、動物園等達成經(jīng)濟協(xié)議，以門票代替車票，或以套票的形式來優(yōu)惠購買，吸引大量客流。 

    三、軌道交通經(jīng)濟帶的開發(fā)途徑 

    軌道交通培育了沿線的經(jīng)濟帶，對郊區(qū)沿線經(jīng)濟帶有形資源的綜合開發(fā)和利用，能產(chǎn)生輻射作用和吸引作用，來聯(lián)結(jié)各經(jīng)濟區(qū)域和眾多節(jié)點城鎮(zhèn)，形成若干個小型經(jīng)濟帶，并將這些經(jīng)濟區(qū)聯(lián)結(jié)成一個產(chǎn)業(yè)密集帶。 

    1、車站資源的開發(fā) 

    我國大城市郊區(qū)尤其是近郊軌道交通車站資源充分利用將產(chǎn)生巨大的升值空間。依托大量的人流，最大限度地利用車站空間，在滿足交通功能的同時，還可使乘客在轉(zhuǎn)乘站內(nèi)購物和休閑等。這也是軌道交通服務的延伸和擴大。軌道交通車站在規(guī)劃時，要考慮綜合利用，最大程度地利用車站上面和下面空間。例如可在大城市近郊軌道交通車站的頂上修建寫字間、住宅、商店、咖啡店等，在車站的底下修建商店、停車場、倉庫等，站內(nèi)、車內(nèi)的廣告：車廂、車站的冠名權(quán)；站臺內(nèi)的柜臺出租，電話亭，小賣部等。軌道交通車站的廣告資源十分豐富，有流量大及傳播迅速等優(yōu)點，軌道交通車站是拓展廣告空間的最佳場所之一。 

    2、地上資源的開發(fā) 

    軌道交通沿線的土地資源是最重要的資源，隨著軌道交通在郊區(qū)的延伸，郊區(qū)很多的土地資源將有巨大的升值空間。以軌道交通促進商貿(mào)和物業(yè)發(fā)展，以綜合開發(fā)帶動軌道交通建設已成為國內(nèi)外軌道交通建設的慣例。軌道交通線路、車站、車場等對沿線環(huán)境有較高的空間要求，在規(guī)劃新建片區(qū)時，應以軌道交通車站為核心，形成商業(yè)中心和居住密集區(qū)，以綜合開發(fā)促進商業(yè)服務圈形成，來帶動軌道交通建設。 

    3、地下資源的開發(fā) 

    在多條軌道交通相互聯(lián)結(jié)的區(qū)域，可充分利用地下空間，實現(xiàn)獨創(chuàng)的商貿(mào)業(yè)的“多首層”概念，來建立與軌道交通車站的不同換乘平臺的有機聯(lián)系，使每層都能實現(xiàn)首層功能。即每層建筑可以通過裝飾、格局、品種、品牌等感性手段來達到突出主題的目的，可設置各種品牌的專營店及商務設施，并規(guī)劃成多條充滿有各種異國情調(diào)的街區(qū)等，在其功能上劃分為名牌服飾、家庭精晶、高檔酒店、美容、娛樂廳等。 

    4、其他有形資源的開發(fā) 

    軌道交通沿線綜合開發(fā)的范圍相當廣，可以根據(jù)沿線分布的資源情況來開發(fā)：在人口稠密的近郊沿線，適宜開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點和大型開發(fā)項目，如大型房地產(chǎn)社區(qū)、大型娛樂園、大型比賽場館等，可結(jié)合各沿線節(jié)點城鎮(zhèn)的主導特色產(chǎn)業(yè)，在車站及附近建立相應的市場等，在遠郊人口稀疏的沿線，可考慮發(fā)展物流業(yè)，發(fā)展大運量、高科技的各種零配件加工業(yè)、機械加工等和農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)，要注意節(jié)點城鎮(zhèn)功能的合理配置。很多大城市郊區(qū)內(nèi)有多條軌道交通經(jīng)過，形成縱橫交錯的軌道交通框架。因此，要對沿線的各節(jié)點城鎮(zhèn)的功能進行梳理，按照它們各自主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向以及空間分類予以合理規(guī)劃大型開發(fā)項目，并完善節(jié)點城鎮(zhèn)周邊交通配套。 

    四、軌道交通經(jīng)濟帶的開發(fā)模式 

    要使沿線地區(qū)綜合資源的開發(fā)合理化和最大化，以解決軌道交通產(chǎn)品的贏利問題，就必須把增加營運收入和開發(fā)經(jīng)濟帶同時進行。 

    1、地上資源的開發(fā)模式 

    郊區(qū)軌道交通沿線范圍的土地資源是打造經(jīng)濟帶最關鍵和重要的資源，也是軌道交通公司最重要的資源，郊區(qū)政府可考慮采取香港與廣州的模式，根據(jù)路段的具體情況，將沿線的部分土地資源，無償或低價賣給軌道交通公司來經(jīng)營，用土地開發(fā)來養(yǎng)活軌道交通公司。政府應根據(jù)軌道交通沿線各企業(yè)（包括房地產(chǎn)開發(fā)商），由軌道交通所帶來的受益情況，向其企業(yè)征收一定的受益費用，并設立與交通出行有關的軌道交通專項基金。要打造軌道交通經(jīng)濟帶，政府必須確保沿線規(guī)劃用地的長期控制權(quán)，因軌道交通線路、車站、車場等對沿線環(huán)境有較高的空間要求，在規(guī)劃沿線新建片區(qū)時，應以軌道交通車站為核心，形成輻射商業(yè)中心和居住密集區(qū)。并根據(jù)地形，為軌道交通留出一定寬度的專用廊道（約50—100米左右），以綜合開發(fā)促進沿線經(jīng)濟帶的形成。郊區(qū)空間相對開闊，根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，應在條件允許的軌道交通車站附近（特別是遠郊區(qū)）建立公交車站、出租車站和停車場，方便乘客換乘。由政府出面，采取土地收購或置換等方式，把軌道交通車站附近的零星土地和房屋，改建成停車場。修建停車場時，盡量提高土地利用率，發(fā)展立體停車場。 

    2、地下資源開發(fā)模式 
    
    由于地面空間的有限和價格問題，越來越多的餐飲美食、生活日用、服裝飾品、美容保健、歌舞廳等大量娛樂休閑設施向地下空間轉(zhuǎn)移，形成了集吃、喝、玩、樂、購于一身的綜合性流行時尚地下商店。有效地利用地下空間，節(jié)約地面空間，來滿足不同消費者的多層次消費，并使第三產(chǎn)業(yè)在節(jié)點城鎮(zhèn)發(fā)展壯大，為節(jié)點城鎮(zhèn)提供大量就業(yè)機會和稅收。開發(fā)地下商業(yè)空間與軌道交通車站的對接，不但節(jié)約了建設成本，也繁榮了地下空間的商業(yè)，還解決了地面交通的擁擠，又與地面的商業(yè)形成業(yè)態(tài)的互補。郊區(qū)政府要創(chuàng)新體制，可與軌道交通公司進行合資的方式開發(fā)地下資源。 

    3、房地產(chǎn)開發(fā)模式 

    可考慮由政府出面，將軌道交通建設與沿線房地產(chǎn)開發(fā)緊密結(jié)合起來，因為軌道交通的開發(fā)過程，也是沿線土地增值轉(zhuǎn)化的過程。采取征收一定的費用，將開發(fā)商的利益一部分還原給軌道公司。以沿線區(qū)域的居住、商業(yè)及其他設施的綜合發(fā)展來帶動軌道交通的建設，用軌道交通線路運行后帶來的效益，來回報沿線區(qū)域發(fā)展的投入。軌道交通車站和沿線的土地和房屋，則由政府出面采取收購或置換的方式，交給軌道交通公司經(jīng)營，并且逐步擴大，積累經(jīng)驗。另外，軌道交通公司還要介入沿線的物業(yè)管理，走香港模式，逐漸增加房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理在軌道交通中的收入比例。 

    4、多種經(jīng)營開發(fā)模式 

    目前，軌道交通公司應該采取以營運收入為主，逐漸向房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理、物流運輸業(yè)、零售業(yè)、旅游觀光業(yè)、賓館服務業(yè)等為輔的多種經(jīng)營開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，在這些行業(yè)積累經(jīng)驗后，逐步鋪開，向多種經(jīng)營發(fā)展，從而改變軌道交通公司只靠營運收入的單一局面。